Türkiye’de gayrimenkul işlemleri gün geçtikçe ilgiyle karşılanmakta, bu işlemler; hem Türk kimliğiyle, hem de mütekabiliyet karşılığı ilkesine uyan ülkelerin vatandaşları yabancı uyruklu kişiler arasında yapılabilmektedir.
Gayrimenkul almak bedeli ödeyip tapuda imza atmak gibi gözükse de aslında bu işlemler ciddi araştırmaları ve detayları olan işlemlerdir.
Türk mahkemelerinde her sene binlerce taşınmaz ve mülkiyetle ilgili yüzlerce dava görüldüğü göz önüne alındığında aslında bu konunun büyük bir öneme sahip olduğu ortaya çıkmaktadır. Tarafların alım-satım işlemlerinde ve sonrasında sorun yaşamamaları adına oldukça dikkatli davranmaları gerekmektedir.
Gayrimenkul alım veya satımı yaparken avukat desteği alınması veya Gayrimenkul sektöründe bilgi birikimi ve tecrübesi olan Emlak sektöründen bir uzmanla bu süreci ele alması oldukça önemlidir.
Bu yazımda Gayrimenkul alım – satım işlemlerinde dikkat edilmesi gerekleri ele alacağız.
1 – TAPU KAYITLARI İNCELENMELİ
Tapuda alım gerçekleştirmeden ve ödeme yapmadan önce tapu kayıtlarının incelenmemesi farklı mağduriyetlerin oluşmasına sebep olacaktır.
Gayrimenkul alındıktan sonra beklenmedik bir durumla karşı karşıya gelmemek için tapu kayıtlarının doğru ve profesyonel bir şekilde incelenmesi gerekmektedir.
Türk Hukuk sisteminde Tapuya güven esastır, bu doğrultuda gayrimenkulün bulunduğu tapu müdürlüğünde ilgili kişiler tarafından yapılan incelemeler gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken önemli adımlardan biridir.
Peki Tapu müdürlüğünde incelememiz gerekenler neler?
A– Evin gerçek sahibini öğrenilmesi
Gayrimenkulün gerçek sahiplerine Türk Hukukunda “Malik” olarak adlandırılmaktadır. Tapu kayırlarında satan kişinin gerçek malik olup olmadığını veya vekaletname ile satılıyorsa gerekli vekalete sahip olunup olmadığını öğrenmek son derece önemlidir.
B- Haciz – İpotek – Tedbir veya satışa engel durumun olup olmamasının öğrenilmesi
Gayrimenkul üzerinde bulunan herhangi bir ipotek, tedbir kararı, Haciz gibi durumlar satışa engel olmasa bile satış devir işlemi bu şekilde yapılırsa gayrimenkul ile birlikte bu sınırlandırılmalarda yeni alıcıya geçmektedir. Gayrimenkulü alan kişi bu sınırlandırmaları ve sonuçlarını kabul etmiş sayılır.
B1- Hacizli veya İpotekli gayrimenkul alınırsa ne olur?
Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir sınırlandırmanın olması demek yeni alıcının bu sınırlandırmaları ve sonuçlarını kabul etmiş olması anlamına gelmektedir. Yani ipotek veya hacizli bir gayrimenkul alınması durumunda gayrimenkulü kaybetme riskiyle karşılaşmaktadır.
Belirtmemiz gereken satın alınacak gayrimenkul için Satış Vaadi sözleşmesi düzenleyip noterde tapuya şerh edilmesi durumunda mevcut şerhe rağmen konulan kısıtlandırmalar geçerlilik taşımayacaktır.
Böyle bir durum için Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/4081 sayılı kararında şu ifade geçmektedir:
“ Bu durumda mahkemece, taşınmaz maliki tarafından terkini talep edilmediği için tapu sicilinde varolmaya devam eden şerh etkisini devam ettireceğinden ve tapu kaydına bir taraf lehine satış vaadi şerhi işlenerek aleniyet kazandıktan sonra mevcut şerhe rağmen başkaca kısıtlamalar işlenmişse bunlara değer tanınmayacağından, tapunun aleniyet prensibi gereği sonradan konulan şerh sahiplerinin daha önce konulan şerhi gördükleri kabul edileceğinden, dava konusu taşınmazın tapu kaydına, davalı alacaklı … lehine Kastamonu 3. İcra Müdürlüğünün 2009/3159 Esas sayılı dosyası üzerinden konulan 12.09.2014 tarihli ve 12394 yevmiye numaralı haciz şerhiyle davalı alacaklı … lehine Kastamonu 3. İcra Müdürlüğünün 2009/4122 Esas sayılı dosyası üzerinden konulan 17.10.2011 tarih 15343 yevmiye numaralı haciz şerhinin de terkinine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.”
B2- Kamu haczi olan Gayrimenkul alınır mı?
Üzerinde Vergi dairesi, Belediye, İl özel idaresi gibi kamu kurum ve kuruluşlarının hacizleri kaldırılmadan veya ilgili kurumun yazılı onayı olmadan tapu devri yapılamamaktadır.
C- Satılma amacıyla gösterilen Gayrimenkulün Tapudaki Gayrimenkul ile aynı olup olmadığının öğrenilmesi
Bu durumun öğrenilmesi için yine tapu kayıtlarına bakılması gerekir. Parsel sorgulama hizmeti sayesinde satın alınması planlanan gayrimenkulün ada pafta parsel bilgileri doğrulanabilir ve gayrimenkulün konumu uygulama üzerinden görülebilir. Bu bilgiler aynı zamanda tapu müdürlüklerinden de doğrulanabilir. Bu şekilde doğrulama yapan alıcı , kendisine gösterilen adresteki gayrimenkul ile satış vaadi yapılan gayrimenkulün ada pafta parsel ve adres bilgilerinin aynı olup olmadığını kontrol etmiş olması da en önemli adımlardan birisidir.
D- Tapu cinsinin öğrenilmesi
Pazarlanan gayrimenkulün, Arsa, kat irtifakı veya kat Mülkiyeti olup olamadığı bilgisi son derece önemlidir. Kat irtifakında olan bir tapunun neden kat mülkiyetine geçemediği bilgisi ise ilgili belediyenin Emlak bölümüne gidilerek Proje bilgileri kontrol edilmelidir. İskan departmanında ilgili dairenin olduğu binanın dosyası incelenerek iskanla ilgili dosyanın durumuna bakılmalıdır. Projeler incelenerek gördüğünüz gayrimenkulün kat planı ile belediyenin dosyasında olan kat planını karşılaştırmak son derece önem taşımaktadır.
2- BELEDİYE KAYITLARI İNCELENMELİ
Satın alınmak istenilen gayrimenkulün beled,ye kayıtları detaylı bir şekilde incelenmelidir.
Taşınmazın belediye arşivlerinde bulunan bilgilerin bilinmemesi hukuken kabul edilmemekle birlikte yeni alacak kişinin karşısına beklenmedik problemler çıkmaktadır. Belediyede çıkabilecek problemler alıcının gayrimenkulü alma kararında önemli rol oynayabilir ve aynı zamanda ileride beklenmedik durumlarla karşılaşma riskini ortadan kaldırabilir.
Gayrimenkulün bağlı olduğu belediye kayıtlarında incelenebilecek faktörleri sıralayalım:
- Gayrimenkulün geçmişi
- İmar durumu
- Yapı kullanma izin belgesi
- Emlak vergisi borcu
- Plan, proje, kat planı ve iskan durumu
Belediyenin ilgili departmanlarında yapılacak sorgulamaların sonucuna dayanarak, fiziksel olarak gezdiğimiz gayrimenkulün kat planı ile belediye kayıtlarındaki kat planını karşılaştırdığımızda yapıda olabilecek kaçak eklentilerin veya proje uygun olmayan problemleri görmemizi sağlayacaktır. Ayrıca gayrimenkulün raiç bedelini bilmek , tapuda gerçekleşecek alım-satım işlemlerini etkileyebilir. Tapudaki Alım-Satım bedeli, belediye raic bedelinden düşük olamaz, bu nedenle Doğru beyan önemlidir.
3. PROJE RUHSAT NEDİR? GAYRİMENKUL ALIRKEN PROJE RUHSATI ÖNEMLİ Mİ?
Ruhsat projesi, inşa edilecek binanın uygulama sürecinden önce, dış görüntüsünü, iç tasarımını, kitlelerin birbiriyle oranını, plan ve tüm detayları içeren projedir. Ruhsat projesi, yapıların mimarı tarafından hazırlanır ve sonrasında belediyeye sunulur. Proje safhasına geçmeden önce, mimar tarafından arsa ve yerleşim planı , imar planları titizlikle incelenir.
Konut projeleriyle gayrimenkul alacaksanız , İnşaat şirketi hakkında araştırma yapmak, gelecekte yaşanabilecek preblemlerin oluşturacağı zaman ve maliyet kayıplarını ortadan kaldrımak adına çok önemlidir. İlgilendiğiniz bir projeyi yapacak olan inşaat şirketinin geçmiş projelerini incelemek, güvenilir bir karar vermeniz için faydalı olacaktır.
Aynı zamanda inşaat şirketinin referanslarını incelemek, daha önce herhangi bir alıcıyla problem yaşayıp mahkemelik olup olmadığını öğrenmek, önceki projelerini tamamlayıp tamamlamadığını, belirtilen sürede içinde projeyi teslim edip etmediğini öğrenmek de önemlidir.
4- TAPU HARCI NEDİR? MASRAFLARI NEYE GÖRE DEĞİŞİR, KİM ÖDER?
Gayrimenkul alacak kişilerin en çok. Sorduğu soruların başında “Tapu masrafı ne kadar ?” sorusu gelmektedir. Öyleyse Tapu harcı nedir? Neye göre belirlenir? Tapu masraflarını kim öder?
4A- Tapu harcını kim öder?
Tapu harcı satış bedelinin toplamda %4’ü karşılığına denk gelen rakamdır. Satış rakamının %2’sini Alıcı, diğer %2’sini ise Satıcı öder olarak belirtilmiştir. Fakat bu emredici bir hüküm değildir, tarafların anlaşmasına göre farklı bir oran belirlenebilir veya tapu harcının tamamını bir tarafın ödenmesine karar verilebilir.
4B- Tapuda Satış bedeli düşük gösterilirse ne olur?
Tapu masraflarının düşük çıkması bakımından Gerçek satış bedelinin olduğundan daha az gösterilmesi yüksek cezalara sebebiyet vermektedir. Gerçek satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi durumunun Hazine ve Maliye bakanlığınına tespit edilmesi durumunq ilişkin ceza, satıcıdan ve alıcıdan gecikme faizi ile talep edilmektedir. Gayrimenkulün eksik beyanı nedeniyle tapu harcın %25 oranında ceza eklenir.
Özetle Tapuda gösterilen satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda eksik olan tutar alıcı ve satıcıdan talep edilirve ödenmesi gereken gerçek miktara %25 ceza uygulanır.
5- KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ NEDİR
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti çoğu zaman karıştırılsa da aralarında büyük fark vardır. Arsa üzerine yapılan yapının hak sahibi olabilmek adına ve yapılacak yapının projesinde, kat ve daire numaraları belli projeye göre alınan belgeye Kat irtifakı tapusu denir ve bu belgeyi almak için Tapu ve Kadastro Genel müdürlüğün ile işlem yapılır. İnşaat onayı almış ancak henüz bitmemiş projelerde genelde Kat irtifakı tapusu vardır. Müteahhit projeyi tamamladıktan sonra ilgili belediyeye İskan ruhsatı başvurusu yapar. Bu aşamada belediye iskan verebilmek için ilgili mahalleyle ilgili mühendisleri tarafından denetleme yapar. Yapının projesine uygun olarak yapılıp yapılmadığı kontrol edilir, projeye sadık kalınarak yapılırsa ve eksiksiz ise İskan ruhsatı alınır ve verilen belgeye ise Kat Mülkiyet tapu olarak adlandırılır. Kat Mülkiyet tapu tapunun en son halidir ve en güvenli tapudur.
5A- Kat İrtifakı tapusu olan ev alınmaz mı?
Kat irtifakı olan evler tabi ki alınabilir ancak Kat irtifakı genel olarak henüz yapının tamamlanmış görünüyor olması ile hissedarların hisselerinin paylaştırılması anlamına gelmektedir ve projenin henüz tamamlanmamış anlamına gelmektedir. Dolayısyla kat irtifakı olan evlerde fiziken tamamlanmış olmasına rağmen belediyeden iskan ruhsatı başvurusu yapılmalı ve iskan alınmalıdır.
5B- İskan Ruhsatı olmayan ev alınırsa ne olabilir?
İskan belgesi başka bir adıyla “yapı kullanma izin belgesi” binanın; İmar, Fen, Teknik, ve Hukuki süreçleri tamamladığı anlamına gelmektedir. Yukarıda belirtilen aşamaları tamamlamayan yapıya belediye tarafından iskan verilmemektedir.
Bunları göz önüne aldığımızda iskansız bir ev sahibi olanlar , evlerinin tamamlanmamış bir yapı olduğunu bilmelidirler. Kat irtifak tapulu gayrimenkullere dikkat edilmesi önemlidir, genellikle “iskan ruhsatı” bulunmayan yapılar kural olarak kat irtifak tapulu olanlardır.
İskanı olan evler ile İskanı olmayan evler arasındaki Farklar:
- İskanı olmayan evler için Bankalar kredi vermeyebilirler
- İnşaat halindeki iskansız evler Elektirik, su, doğalgaz aboneliğini açtırabilirler fakat daireye özel abonelik alamazlar. İskan ruhsatı olmayan evlerde şantiye abonelikleri şeklinde düzenlenmektedir. Böyle bir durumda maliyetler iki katına mal olabilir.
- İskan belgesi alınmadan Kat irtifaklı tapunun, Kat mülkiyetine geçmesi mümkün değildir.
- İskan belgesi almak için plan ve projeye uygun olmayan bölümlerin yeniden yapılması veya tadilat projesi çizilerek düzenlenmesi gerekebilir, bu işlemler ciddi masraflara neden olabilmektedir.
- İskanı 5 yıl içerisinde almayan yapılara para cezası uygulanabilir veya düşük ihtimalde olsa yıkım kararı uygulanabilir.
6- TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL ALMAK VE İKAMETGAH İZNİ
Türkiye belirli kriterleri taşıyan gayrimenkulleri alan yabancılara oturum izni veren ülkelerdendir. Ancak alacağınız evin bazı özelliklere sahip olması önemlidir.
Alacağınız gayrimenkul ortak tapu olmamalıdır. Ortak alınan tapularda ikamet izni hakkı bulunmamaktadır. Yalnızca tapu sahibi, eşi ve yetişkin olmayan çocuklarına ikamet izni verilmektedir. Ayrıca alınacak gayrimenkulün Konut niteliğinde olması gerekmektedir.
7- TÜRKİYE’DE EV ALMAK VE VATANDAŞLIK
Türk vatandaşlığı almak isteyen yabancıların 400.000USd veya değerinde gayrimenkul satın alması ve ardından Tapu ve Kadastro Genl müdürlüğüne başvuruda bulunmaları gerekir. Bu başvuruda Türk Vatandaşlığı Talebi alınır. Alınacak olan gayrimenkulün Değerleme Raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığına iletilir. Bakanlık tarafından onaylanan gayrimenkule 3 Yıl satılmaz Şerhi Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından konulur. Vatandaşlık başvurusu Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel müdürlüğüne gönderilir ve son aşamaya geçilir. Nüfus müdürlüğünün onayından sonta Kimlik kartı almaya hak kazanılır.
8- KİRACININ OTURDUĞU EV ALINIR MI?
Alınan gayrimenkulün içerisinde kiracı oturuyorsa ve siz bu durumda satın almayı düşünüyorsanız, gayrimenkulün eski sahibi ile kiracı arasında yapılan kontratı tüm haklarıyla birlikte satın almış oluyorsunuz. Kontratta yazılan tüm şartlar, kira bedeli, depozito veya taahhütler aynen geçerli olacaktır. Bu süreç yeni ev sahibi ile kiracı arasında yönetilecektir.
9- ALINAN EVDEKİ KİRACI ÇIKARILABİLİR Mİ?
Alınan evdeki kiracının tahliyesi oldukça titizlikle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Bu sürede belirlenen zamanların kaçırılması kiracının tahliyesini zor ve uzun sürece dönüşebilmektedir.
Öncelikli olarak yeni, ev sahibi kiracıya kullanım gerekçesiyle bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim Noterden ihtarname çekilerek yapılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu m.351 bu konuyu şu şekilde düzenlemiştir:
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Buna göre kiracıya durumun bildirilmesi beraberinde evin tahliye edilmemesi durumunda yeni malik 6 aylık süre sonunda tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu altı aylık sürenin ne zaman başlayacağı kanunda belirtilmemiş olsa da kabul görülmüş uygulama edinme tarihinden başlatılmasıdır.
Kiracıya durumun. Bildirilmesi ve beraberinde evi tahliye etmemesi durumunda yeni ev sahibi 6 Aylık sürenin sonunda tahliye davası açma hakkı vardır. Bu 6 Aylık sürenin ne zaman başlayacağını kanun belirtmiş olmasa da kabul görülmüş uygulama edinme tarihinden başlatılmasıdır.İhtar sürecinin kaçırılması durumunda ise kira sözleşmesinin bitişinden itibaren 1 Ay içerisinde de tahliye davası açma hakkı verilmiştir.
İstanbul’da karlı bir gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsanız, Ataşehir Vizyon Gayrimenkul olarak size yardımcı olabiliriz. Uzman ekibimiz, piyasa analizleri, finansal planlama, hukuki süreçler ve kiralama potansiyeli konularında size rehberlik edecektir. Doğru yatırım kararları alabilmeniz için tüm desteği sağlıyoruz. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin.
Ayrıca, ev satın alımı ve kiralanmasıyla ilgili her türlü içeriği www.fikretgedik.com ‘da bulabilirsiniz.
